金科集团联席总裁 方明富2008-2018，十年，世界经济格局重塑，中国房地产竞争体系焕新的。整体而言，2018年Top100房企的集中度超过74%，较2017年下跌20个百分点。分梯队来看，百强房企中除了Top3外，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提高显著。TOP10门槛值超过2007亿元，同比下跌32.7%，首次转入2000亿元大关。

TOP20门槛值超过1450亿元，增幅高达62.2%，在各梯队中下降最慢。中型企业加快领先于，竞争尤为僵持，TOP30门槛值达965亿元，同比快速增长38.1%。亿翰数据表明，2018年千亿房企超过29家，相比2017年的16家快速增长13家。

此外，2018年，在已明确提出业绩目标的房企中，最迟10家房企早已提前完成了全年业绩目标，金科就是其中一家。这也印证了金科股份联席总裁方明丰在2018年7月确保的：“2018年千亿俱乐部中会有金科”。中国房地产10年，方明丰将以一个行业见证者的身份向我们描写他亲历的十年。

升级转型 2020冲击2000亿新形势下，房地产转型升级或许沦为后千亿房企发展标配。在整体经济上行的新形势下，诸多房企争相转型升级，碧万恒布局地产外产业，龙湖保利改名宣告去地产化。金科也已顺利转型“美好生活服务商”，在方明富显然，“新地产+新的服务”分段，以用户市场需求为导向，是一个金科的经营核心。

2018年，金科之后坚决“以业主失望为核心”，全面启动“幸福家园”和“倾听行动”两大升级计划，耕耘“金管家”、“金悦家”、“金慧家”三个子品牌，打造出人、云、端的智慧社区生态。同时，金科也将逐步构建三个层面的改变：一是产品层面，从注目房子到注目社区， 构建业务焦点从5年周期到65年长周期的改变；二是用户层面，从一次交易到持续服务，构建从客户到住户、到会员甚至粉丝的改变；三是企业层面，从地产开发商转型为美好生活服务商，现实从宽资产投资向轻资产运营的改变。“人们早已从单一的买房子或有房子过渡到买好房子好邻居好社区的阶段，消费者的市场需求早已再次发生了很显著的变化，金科发展的战略和方向就是环绕消费者市场需求升级来进行”方明富回应。

金科的产业基于从单一的开发商企业到多元的美好生活服务商转型，在之后稳固民生地产研发基础上，大力发展科技产业投资运营、生活服务和文化旅游康养。尤其是环绕智能生产、智慧城市、人工智能、大数据为主题的科技产业主题，将是金科重点发力点和未来产业升级的增长极。

只不过从2014年，金科就冲破了产业综合运营的序幕。据理解，金科产业目前已转入重庆、山西、成都、长沙、济南等８个省市，已完成了“八城十二园”的投资布局。10个科技产业园区项目全面落地。

数据表明，累计2018年底，金科产业构建签下收益大约100亿元，入园企业多达1000家，园区总产值多达500亿元。金科产业由此挤身中国产业运营商10强劲企业，荣获2018年中国产业新城运营商杰出品牌，全国产城融合样板企业等奖。

未来将之后充分发挥品牌优势，与政府机构及国内外产业地产品牌强强联合，联合前进区域经济发展，建构就业机会，打造出产城融合发展的新标杆。2018年，金科千亿销售目标早已达成协议。方明富回应，金科将力争在2020年冲击2000亿元的目标。

迎接挑战 大大探索新的盈利增长点2014-2018年房地产政策调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面性刺激（14年330起）和应急放宽（16年930起）两种调控方向，完全动用了政策工具箱里的所有工具。

2016年9月30日之后北京等16个热点城市发售楼市新政，调控全面改向。削减力度空前，“出租汽车、限贷、限售、禁售、限土拍电影、限商改住”六缩前进，房地产融资全面放宽。在大环境下的发展调整方面，方明富回应，金科在坚决作好民生地产研发、生活服务的同时，强力前进科技产业投资运营，致力于沦为国内领先的以科技创新、人工智能、互联网、大数据等为特色的科技产业园区投资、建设、产卵、运营平台；大力布局文旅康养产业，交叠国家乡村大力发展战略及文化、身体健康产业发展战略，持续增大对旅游、身体健康、道家、教育等涉及产业的投放力度。

金科大大建构新的盈利增长点，建构领先的可持续发展能力。同时，金科在布局上的“三圈一带”战略也是其可持续发展的关键点。金科以国家城市群发展战略为导向，战略布局以二线热点城市居多，一线和中心三线城市辅。

环绕“三圈一带”区域战略：即以环绕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带为重点展开区域战略布局。从2010年首次明确提出出租汽车政策开始，房地产行业一直在消息传递的路上，特别是在2018年，中央部署下半年经济工作，明确提出“要作好大位低收入、大位金融、大位外贸、大位外资、大位投资、大位预期工作”后，房地产行业基本都在维稳向前。

关于北京市场，近两年出租汽车现代禁售等政策毫无疑问转入房地产市场寒冬，金科打算如何应付北京市场寒冬？方明富回应，从整个华北区域来看，政府会容许房地产调控半途而废，这个前提下，我们更好是坚决“房住不炒”，根据市场的市场需求，作好产品、作好服务，再行融合市场宏观、信贷等多方面政策的调整，适应环境消息传递中的市场。他特别强调，北京作为大城，特别是在习近平总书记明确提出“创建增进楼市稳定身体健康发展的长效机制”后，政府仍然是反对合理住房消费，遏止投机炒房。那未来北京房价的走势，还是与政策息息相关。

异化地产 未来发展下一个地产十年这十年，中国房地产业经历转变与重塑；下十年，中国房地产业又将再次发生怎样的机遇与挑战？从2009年至今，地产黄金时代早已过去，而今转入高质量发展时代。对于后千亿时代的规划以及在规模与利润之间的平衡术，方明富回应，未来十年将是房地产行业的白银时代。城市差异相当大，下一步金科的发展就是把城市研究浮。好的城市我们想要办法进来，耕耘，这样有可能才是王道。

“金科现在是在从杰出到卓越的希望过程中，要在行业里面有一席之地，适合的规模是必需的，但规模必须和公司的财务状况、资金结构给定，才能应付和消弭风险。金科要在确保安全性的边际的情况下，去做到大规模”，方明富如是说。中国的房地产，以前房子的销售面积的快速增长或者价格快速增长，更好是基于以前刚刚须要客户的居住于市场需求。

但随着中国经济的发展和生活水平的提高，大家对于提高物业的市场需求早已再次发生了十分大的变化。2016年，金科月明确提出“幸福你的生活”五大主张，企业Logo由工业蓝变成温馨的红色。环绕茁壮更佳、居家更佳、身体健康更佳、便捷更佳、邻里更佳这五大幸福理念，金科正在向多元化的美好生活服务商转型。

谈到对“转型升级 异化地产”的解读，方明富回应，房地产软性服务升级提高的市场需求规模是十分大的。以及对于房地产提高市场需求的适当的下游产业的承托，也不会带给大量的消费和经济快速增长的造就。

服务和消费升级的变化对中国未来经济的承托十分大。以前，金科“作好每个细节”，是制造业的思维；现在，金科“幸福你的生活”，是用户的思维。这种用户思维，必要倒逼金科的升级。“用户的消费行为和习惯早已再次发生升级，从出售产品，到享用服务；从符合日常市场需求，到提高生活品质“。

方明富回应，如何让客户买房子从重复使用出售到享用终生服务，为客户获取全方位的服务，这是金科在下一个地产十年必须思维和解决问题的问题。20年来，金科一直坚决以用户为本位，积极探索消费创意与市场需求升级。

正是基于对市场趋势、消费者市场需求的洞察，为持续提高金科的核心竞争力，金科在2018年投放2000余万建构“生命建筑”体系，以“高质量发展”“可持续发展”为原则，全面升级产品品质，打造出产品新的内核。生命建筑，为金科的产品彰显“智慧体、有机体、基因体”三大属性，将增进建筑递归发展，让未来建筑更为优化空间、融合大自然、切合生命，确实“为建筑流经灵魂，将幸福带入生命”。据报，金科已与总部坐落于美国西雅图的国际未来生命建筑研究所（ILFI)达成协议合作意向，并已启动标准制订及国际牵头研究实验基地的建设。

2019年，金科将更进一步牵头世界一流研究机构、各大高校、建筑事务所、著名厂商等优势资源，联合推展生命建筑研发与落地。

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