原标题：后调控时代的深圳 招商蛇口升级港、产、城综合运营2016年，是招商蛇口这家央企重组上市的第一年，也是其业务转型的关键一年。11月12日，深圳蛇口太子湾邮轮母港月开港，其港口业务大幅度扩展；12月8日，招商蛇口引进新世界发展以加快太子湾片区研发，城市运营的蛇口模式再度升级。招商蛇口党委书记、副总经理、产园发展总经理刘伟回应，招商地产和蛇口工业区的统合是在中国房地产、城市发展转入结构性转型阶段展开，招商蛇口的战略目标是做到中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。用港、产、城综合开发模式，以港口先行，产业园区第一时间，设施城市功能研发，从而构建成片区域的整体同步发展。

用产、网、融、城一体化推展城市升级，未来三至五年环绕社区研发和运营、园区开发与运营、邮轮产业建设和运营三大核心业务。刘伟回应。

蛇口模式在2016年，招商蛇口总结出有了蛇口片区的城市发展模式：前港-中区-后城。在这一模式中，港口某种程度是码头，还包括空港、陆港。在刘伟显然，港口是交通枢纽，环绕交通先行的理念，兴区、引产、增进城市兴旺。

在过去，前港以集装箱、运输等传统服务业为主要业务，到一定时期后就必须集中化。效率提升之后，把有效地的土地资源移转出来。招商蛇口总经理许永军回应。

传统业务升级是将散杂货运输升级为以集装箱主导的港区，邮轮母港则是对人流港口的升级。招商蛇口深圳公司营销管理部总经理王海斌回应，太子湾是前港-中区-后城模式的一个试点。目前，太子湾整体规划170万平方米，还包括60万平方米写字楼，40万平方米商业，以及住宅、公寓、国际医院、国际学校。中区的核心产品则是蛇口网谷、南海意库等挤满互联网、物联网涉及产业及研发创新型的企业。

12月8日，新世界发展宣告，将通过境外合资决定及境内合资决定，与招商蛇口联合发展太子湾四宗地。境外合资决定的合营企业将为胜联。招商蛇口投资后境内合资决定的合营企业将为商鼎及乐湾。

全部申请预计将于2017年3月已完成。兴业证券分析师阎常铭指出，这展现出出有主流投资者对于太子湾片区发展前景和商业价值的接纳。麦肯锡全球副董事合伙人陈洸回应，在对蛇口未来产业规划的设想中，从太子湾海滨南岸，还包括海运服务集群、一带一路集群、产业金融集群，可以给回头过来的企业获取一个物理载体。

陈洸认为，从国际经验来看，创新湾区的发展要政府简政放权，以市场的方式来配备企业不道德，同时在软件、人才更有、信息流通上下功夫。我坚信蛇口早已在这条道路上迈进了很好的第一步，但远远不够。产城融合对招商蛇口而言，港口、产业的升级必不可少住宅和社区的完备。刘伟回应，我们的住宅、园区、社区、邮轮是互相承托。

在招商蛇口升级过程中也问世了一批产品，还包括中高端住宅、购物中心、创新产业园母港以及国际医院、国际学校。今年九月，深圳市政府宣告月实行入户新规，大幅度限制人才落户政策，希望平稳和优化产业大大升级后的人口结构和质量。深圳市2015年人口净流入增长速度5.6%，是过去四年增量的2/3，人口的激增和年轻化，将使深圳房地产市场的市场需求维持充沛。

而在深圳湾片区和前海片区的土地用于性质以商业、写字楼居多，其规划为住宅用地的面积很少，高端人居的供应堪称紧俏。从产业集群来看，深圳湾超级总部经济群，享有大约2000万平方米的商务经济体量，涵盖后海商务总部基地、南硅谷高新科技园、深圳湾超级总部基地，投资强度约286亿元/平方公里。前海自贸区则远期计划修建面积逾1600万平方米商务经济体量，目前登记企业已多达10万家，目标沦为广东自贸区的金融枢纽，深圳核心商务区。招商蛇口也修建了大型综合餐馆、安居房、人才公寓、社区设施。

刘伟认为，招商蛇口最近也在为创客考虑到新的住宅，让创客们不要不受过于大的房价压力。从出租报酬来看，蛇口高端人居地位让深圳其他片区无法匹敌。深圳市房屋租赁管理办公室公布的《深圳2015年下半年房屋租赁指导租金表格》表明，深圳各用途建筑平均值租金全线下跌，南山区住宅出租以4.7%涨幅沦为深圳租金富二代。在经历了年初的全面去库存和始自九月底的楼市多城调控后，政府对楼市的监管态度再次发生了转变。

12月9日的中共中央政治局会议分析研究了2017年经济工作，在楼市层面特别强调减缓研究创建符合国情、适应环境市场规律的房地产稳定身体健康发展长效机制，这意味著去库存政策已告一段落。广发证券首席宏观分析师郭磊指出，房地产调控的政策导向在2017年预计将全年保持。刘伟也回应，招商蛇口正在向外推展自身的模式，在对前海的研发中再度用于政企合作模式，在深圳大空港模式中则与政府展开常规合作，此外，招商蛇口也插手了北京通州等涉及项目。

本文来源：中欧体育-www.jxtjdsb.com